Nieuwe wet vakantieverhuur Canarische eilanden

Wet vakantieverhuur in werking na publicatie in BOC

Na maanden van onzekerheid is het nu officieel: de nieuwe wet voor vakantieverhuur op de Canarische Eilanden is gepubliceerd in het Boletín Oficial de Canarias (BOC).

Op vrijdag 12 december 2025 verscheen de Ley 6/2025 in BOC nummer 246. De wet treedt vanaf zaterdag 13 december 2025 in werking, de dag na publicatie.

Dit betekent het einde van jarenlange discussies over vakantiewoningen op Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura en de andere eilanden. Meer dan 18.000 families op de Canarische Eilanden weten nu eindelijk waar ze aan toe zijn.

Jungle Park Arona – Ticket dierentuin

Méér dan 75.000 m2 met meer dan 400 dieren en de roofvogelshow.

Waarom deze wet er moest komen

De situatie was onhoudbaar geworden. Tussen november 2022 en november 2023 steeg het aantal vakantiewoningen met 25,7%, van 38.603 naar 48.541 woningen.

In juli 2024 stond de teller al op meer dan 60.000 woningen.

Dat heeft enorme gevolgen gehad:

• Woningtekort voor inwoners
• Stijgende huurprijzen
• Verdwijnen van woonwijken
• Toename van toeristen zonder planmatige aanpak

De Canarische regering moest ingrijpen. De nieuwe wet moet voor evenwicht zorgen tussen toerisme en het recht op wonen.

Belangrijkste veranderingen vanaf nu

De wet brengt grote veranderingen. Dit zijn de belangrijkste punten:

Voor nieuwe verhuurders:

• Vakantieverhuur mag alleen als de gemeente dit expliciet toestaat via bestemmingsplan
• Minimaal 90% van woningen moet beschikbaar blijven voor vaste bewoning (80% op La Palma, La Gomera en El Hierro)
• Woningen moeten minimaal 10 jaar oud zijn voordat ze verhuurd mogen worden (5 jaar op kleinere eilanden), tenzij gemeente dit verlaagt
• Verplichte verklaring (declaración responsable) bij de Cabildo (eilandraad)

Voor bestaande verhuurders:

• Huidige vergunningen blijven 5 jaar geldig (10 jaar op La Palma, La Gomera en El Hierro)
• Daarna alleen verlenging als de gemeente dit toestaat
• Mogelijkheid tot consolidación de uso turístico zonder 5-jaarslimiet, maar met andere voorwaarden

Verboden:

• Vakantieverhuur in sociale huurwoningen
• Verhuur in gebouwen waar mede-eigenaren dit verbieden
• Verhuur in beschermde natuurgebieden
• Verhuur op grond die volgens bestemmingsplan niet geschikt is

Loro Parque ticket – Puerto de la Cruz

Boek uw toegangsticket voor een dag in Loro Parque, het wereldberoemde dierenavonturenpark van Tenerife.

Wat moet je NU doen als verhuurder

Verhuur je al een vakantiewoning?

Je hebt 5 jaar de tijd (of 10 jaar op La Palma, La Gomera, El Hierro) om te beslissen:

Optie 1: Doorgaan met verhuur

• Wacht af of jouw gemeente vakantieverhuur blijft toestaan
• Gemeenten krijgen 3 jaar om bestemmingsplannen aan te passen
• Pas daarna weet je of je kunt verlengen

Optie 2: Consolidación (blijvend toeristisch gebruik)

• Als je eigenaar én verhuurder bent
• Woning wordt permanent¹ toeristisch, niet meer voor bewoning
• Geen 5-jaarslimiet zoals bij gewone vergunningen
• Maar: Status vervalt bij verkoop, overlijden of stoppen verhuur
• Moet binnen 5 jaar aangevraagd bij gemeente

Optie 3: Stoppen met vakantieverhuur

• Woning terugbrengen naar gewone bewoning
• Geen boetes of naheffingen

Speciaal voor eigenaar-verhuurders: consolidación

Ben je eigenaar van je vakantiewoning én verhuur je deze zelf? Dan kun je kiezen voor consolidación de uso turístico.

Wat houdt dit in?

• Je woning wordt permanent toeristisch
• Geen 5-jaarslimiet zoals bij gewone verklaringen
• Je mag nooit meer in de woning wonen
• Alleen vakantieverhuur toegestaan

MAAR: De status vervalt automatisch bij:

• Verkoop van de woning
• Overlijden van de eigenaar
• Stoppen met verhuur langer dan 1 jaar
• Sloop van het gebouw

Dus: Niet “eeuwig geldig”, maar “geldig zolang jij als eigenaar verhuurt”.

Voorwaarden:

• Je moet eigenaar zijn (geen huurder of pachter)
• Je moet de woning zelf verhuren (niet via tussenpersoon als exploitant)
• Aanvragen binnen 5 jaar na vandaag
• Complete documentatie indienen bij gemeente
• Bewijs dat verhuur legaal was vóór vandaag

Let op: Bij verkoop kan de nieuwe eigenaar niet doorgaan met consolidación. De woning wordt dan weer normaal residentieel.

Siam Park
Tickets Online

klik hier

Technische eisen aan vakantiewoningen

De wet stelt vanaf nu minimale eisen aan vakantiewoningen:

Oppervlakte:

• Standaard: minimaal 35 m² nuttige oppervlakte
• Uitzondering: minimaal 25 m² is toegestaan mét één van deze extra voorzieningen:
  • Parkeerplaats op eigen perceel
  • Zwembad (privé of gemeenschappelijk)
  • Sportfaciliteiten (gym, tennis, etc.)
  • Wellness (spa, sauna, etc.)
  • Tuin (9 m² per persoon in stad, 100 m² per persoon op platteland)
  • Oplaadpunt elektrische auto
  • Kwaliteitscertificaat (ISO, EMAS of vergelijkbaar)
  • Plan om CO2-uitstoot binnen 5 jaar naar nul te brengen
  • Energielabel A of B
  • Geluidsmonitor voor overlast
  • Andere voorwaarden die gemeente stelt

Energetisch:

• Minimaal energielabel F voor gebouwen van vóór 2008
• Minimaal energielabel D voor gebouwen van ná 2008
• 70% duurzame energie voor warm water (gebouwen vóór 2008)
• 90% duurzame energie voor warm water (gebouwen ná 2008)
• Efficiënte airconditioning (minimaal klasse A)

Toegankelijkheid:

• Voldoen aan Spaanse normen voor toegankelijkheid die golden bij indiening verklaring

Basisfaciliteiten:

• 2 complete badkamers bij meer dan 4 personen
• 3 complete badkamers bij meer dan 8 personen
• Directe toegang met auto (indien onverhard: moet vermeld in advertentie)

Moratorium van 5 jaar: wat betekent dit

De wet geeft huidige verhuurders ademruimte:

Eerste 5 jaar (10 jaar op kleinere eilanden):

• Je mag gewoon doorgaan met verhuren
• Huidige vergunning blijft geldig
• Gemeenten werken ondertussen aan nieuwe regels

Na 5 jaar:

• Verlenging alleen als gemeente dit expliciet toestaat via bestemmingsplan
• Anders stopt vakantieverhuur automatisch
• Woning gaat terug naar normale bewoning

Verlenging aanvragen:

• Kan 1 maand vóór einde 5-jaarsperiode
• Moet bij deCabildo
• Vereist:
  • Bewijs dat woning nog aan alle eisen voldoet
  • Certificaat van gemeente dat verhuur nog toegestaan is volgens nieuw bestemmingsplan
  • Alle originele documenten

Uitzonderingen:

• Bij consolidación vervalt 5-jaarslimiet (maar wel andere voorwaarden)
• Bij verkoop stopt vergunning direct (tenzij consolidación)
• Als je niet-eigenaar bent: vergunning stopt bij einde huurcontract eigenaar

Wat gemeenten moeten doen

Gemeenten op Tenerife en de andere eilanden krijgen nu huiswerk:

Binnen 8 maanden:

• Controleplan voor bestaande vakantiewoningen opstellen
• Beginnen met controles op basis van dat plan

Binnen 3 jaar:

• Bestemmingsplannen definitief aanpassen
• Bepalen welke wijken vakantieverhuur toestaan
• Maximum aantal vakantiewoningen per wijk vaststellen
• Draagkracht-onderzoek uitvoeren

Verplichte reserves in bestemmingsplan:

• Minimaal 90% woningen voor vaste bewoning
• Op La Palma, La Gomera, El Hierro: 80%

Verboden zones (verplicht):

• Natuurgebieden (suelo rústico de protección natural)
• Beschermde landschappen
• Agrarische nederzettingen (asentamientos agrícolas)
• Overstromingsgebied
• Sociale huurwoningen (VPO) van laatste 10 jaar

Optionele beperkingen per gemeente:

• Binnensteden
• Gebieden met veel vakantiewoningen
• Wijken met woningtekort

Dit betekent dat de mogelijkheden voor vakantieverhuur per gemeente gaan verschillen.

Minimum ouderdom woningen: 10 jaar standaard

De wet stelt een standaard minimum ouderdom voor woningen:

Hoofdregel:

• Woning moet minimaal 10 jaar oud zijn (vanaf datum bouwvergunning of eerste bewoning)
• Uitzondering: Op La Palma, La Gomera en El Hierro is dit minimaal 5 jaar
• Let op: Sommige gemeenten op andere eilanden kunnen deze eis verlagen via bestemmingsplan
• Check altijd bij de gemeente wat de exacte eis is

Ouderdom woning telt vanaf:

• Datum bouwvergunning, óf
• Datum certificaat eerste bewoning, óf
• Datum kadaster-registratie, óf
• Ander geldig bewijs

MAAR: Gemeente kan dit verlagen

• Via bestemmingsplan kan gemeente korter toestaan
• Voorwaarde: Geen “gebied met woningtekort” (zona tensionada)
• Kan voor alle woningen of alleen specifieke types

Doel van deze regel:

• Nieuwe woningen eerst 10 jaar voor vaste bewoning
• Voorkomen dat projectontwikkelaars direct vakantiewoningen bouwen
• Woningmarkt beschermen

Let op: In gebieden met woningtekort zal gemeente deze regel niet verlagen.

Boetes en handhaving

De wet komt met stevige sancties bij overtreding:

Zware overtredingen (15.000 euro – 150.000 euro):

• Verhuur zonder vergunning
• Verhuur na einde geldigheid vergunning
• Vals of misleidende documenten indienen bij aanvraag
• Doorgaan met verhuur na schriftelijk verbod gemeente

Ernstige overtredingen (tot 15.000 euro):

• Geen registratienummer vermelden in advertenties
• Niet voldoen aan technische eisen (m², badkamers, energie, etc.)
• Meer gasten dan toegestaan
• Niet melden van wijzigingen (eigenaar, capaciteit, etc.)
• Verhuur in infravivienda (onbewoonbare ruimte)

Kleine overtredingen (tot 3.000 euro):

• Administratieve fouten
• Te laat melden van wijzigingen
• Documentatie niet op orde

Extra maatregel bij ernstig risico:

• Directe sluiting bij meer dan 150% overbezetting
• Directe sluiting bij verhuur van garages, daken, bouwplaatsen, containers

Gemeenten, Cabildo’s en Gobierno de Canarias gaan de komende jaren intensief controleren.

Platforms zoals Airbnb moeten registratienummer tonen

Vakantieverhuurplatforms zoals Airbnb, Booking.com en VRBO moeten vanaf nu het officiële registratienummer tonen bij elke advertentie.

Wat betekent dit?

• Advertenties zonder registratienummer zijn illegaal
• Platforms moeten nummers controleren in officieel register Cabildo
• Vanaf mei 2026: Europese database (EU Verordening 2024/1028)

Als huurder:

• Check altijd het registratienummer vóór je boekt
• Controleer op website Cabildo of het registratienummer geldig is
• Zo weet je zeker dat de verhuur legaal is

Boete voor platform:

• Bij advertentie zonder nummer: tot 15.000 euro per advertentie

Speciale regels voor appartementsgebouwen

Heb je een appartement in een gemeenschappelijk gebouw (Spaans: propiedad horizontal)? Dan gelden extra regels:

Nieuwe regel:

• Mede-eigenaren kunnen vakantieverhuur verbieden via:
  • Statuten van het gemeenschappelijk gebouw (comunidad de propietarios)
  • Besluit algemene vergadering eigenaren
• Eenmaal verboden = definitief

Bestaande verhuur:

• Als verhuur nu al verboden was in statuten, moet verhuur direct stoppen
• Check je statuten bij notaris of beheerder (administrador)
• Bij twijfel: vraag certificaat aan de eigenarenvergadering

Bewijs nodig:

• Voor verklaring bij Cabildo moet je bewijzen:
  • Certificaat eigenarenvergadering dat verhuur toegestaan is, óf
  • Afschrift statuten zonder verbod, óf
  • Besluit algemene vergadering

Let op: Dit kan betekenen dat verhuur in jouw gebouw ineens niet meer mag, ook als je nu een vergunning hebt. Controleer dit direct.

Stimulering via sociale huurwoningen: twee regelingen

De wet kent twee aparte regelingen om sociale huurwoningen te stimuleren:

Regeling A: Verlenging bestaande vergunning tot 20 jaar

Een individuele keuze is (eigenaar koppelt eigen sociale huurwoning aan eigen VV).

Voor wie?

• Je hebt nu een vakantiewoning met vergunning
• Je bent eigenaar van een andere (leegstaande) woning

Het principe:

• Stel die andere woning beschikbaar als sociale huurwoning
• Dan wordt je vakantieverhuur-vergunning verlengd tot 20 jaar (i.p.v. 5 of 10)

Voorwaarden sociale huurwoning:

• Huurprijs maximaal 30% van gemiddeld inkomen in gemeente
• Minimaal zelfde kwaliteit en grootte als vakantiewoning
• In zelfde gemeente als vakantiewoning
  • Anders: 2 sociale huurwoningen nodig voor 1 vakantiewoning
• Moet continu verhuurd blijven gedurende 20 jaar

Controle:

• Elke 5 jaar bewijs indienen bij Cabildo:
  • Actueel huurcontract sociale huurwoning
  • Betalingsbewijzen huur
  • Bewijs dat huurprijs niet verhoogd is boven limiet
• Belangrijk: Staat de sociale huurwoning langer dan 6 maanden leeg? Dan verlies je automatisch ook je vakantieverhuur-vergunning van 20 jaar

Aanvragen:

• Binnen 5 jaar na vandaag
• Bij Cabildo
• Complete documentatie sociale huurwoning bijvoegen

Regeling B: Extra vakantiewoningen via gemeentelijk quota

Voor wie?

• Gemeente (niet verhuurder)

Het principe:

• Als er sociale huurwoningen gebouwd worden
• Mag gemeente quota vakantiewoningen verhogen in die wijk
• 1 extra vakantiewoning per 1 sociale huurwoning

Voorwaarden:

• Alleen voor vrijstaande woningen (vivienda unifamiliar aislada)
• Niet voor appartementen
• Gemeente beslist, verhuurder niet

Voorbeeld:

• Wijk heeft normaal plek voor 100 vakantiewoningen (10% van 1000 woningen)
• Er worden 10 sociale huurwoningen gebouwd
• Quota gaat naar 110 vakantiewoningen

Doel:

• Compensatie: voor elke vakantiewoning komt er een sociale huurwoning bij
• Evenwicht op woningmarkt

Omzetten van appartementengebouwen naar hotels

De wet biedt een extra optie voor gebouwen die nu volledig vakantieverhuur zijn:

Voor wie?

• Eigenaren van heel gebouw (niet individuele appartementen)
• Gebouw is nu volledig vakantieverhuur (geen vaste bewoners)

Wat kun je doen?

• Gebouw omzetten naar hotel of apart-hotel
• Hiervoor moet gemeente bestemmingsplan aanpassen

Voorwaarden:

• Gebouw moet voldoen aan hotelnormen (receptie, service, etc.)
• CO2-neutraal binnen 2 jaar na opening
• Hoge kwaliteitseisen (energielabel, duurzaamheid, etc.)
• Aanvragen binnen 3 jaar

Voordeel:

• Geen 5-jaarslimiet
• Professionele exploitatie
• Beter voor buurt (geen wisselende gasten)

Let op: Dit geldt niet voor individuele appartementen, alleen hele gebouwen.

Residentialisering: van hotel terug naar woningen

Sommige oude hotels staan nu leeg of worden illegaal bewoond. De wet biedt hier een oplossing:

Voor wie?

• Eigenaren van oude hotels/aparthotels op toeristisch perceel
• Gebouw is niet meer rendabel als hotel
• Of gebouw is al jaren bewoond in strijd met bestemming

Wat kun je doen?

• Gemeente vragen bestemming te wijzigen naar residentieel
• Gebouw legaal maken als woongebouw

Voorwaarden:

• Moet binnen 3 jaar aangevraagd
• Gebied moet geschikt zijn voor wonen
• Studie naar draagkracht wijk
• Nooit meer vakantieverhuur in dat gebouw (ook geen individuele woningen)

Gevolg:

• Lopende boetes worden opgeschort tijdens procedure
• Bij goedkeuring: boetes vervallen
• Bij afwijzing: boetes worden alsnog geïnd

Let op: Dit is geen recht, gemeente beslist.

Belangrijke data om te onthouden

13 december 2025:

• Wet treedt in werking
• Nieuwe regels gelden vanaf nu
• Geen nieuwe vergunningen zonder goedkeuring gemeente

Binnen 5 maanden (mei 2026):

• Gemeenten moeten controleplan hebben
• Cabildo’s starten verificatie oude vergunningen

Binnen 8 maanden (augustus 2026):

• Gemeenten moeten gestart zijn met controles bestaande vergunningen

Binnen 3 jaar (december 2028):

• Gemeenten moeten bestemmingsplannen aangepast hebben
• Duidelijkheid over welke wijken vakantieverhuur toestaan

Binnen 5 jaar (december 2030):

• Deadline aanvraag consolidación
• Deadline aanvraag verlenging tot 20 jaar (sociale huur)
• Eerste vergunningen verlopen (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura)
• Verlenging alleen als gemeente dit toestaat

Over 10 jaar (december 2035):

• Eerste vergunningen verlopen (La Palma, La Gomera, El Hierro)

Extra informatie en bronnen

Officiële publicatie:
De volledige wettekst (78 pagina’s) is gepubliceerd in het Boletín Oficial de Canarias op vrijdag 12 december 2025, BOC nummer 246/2025, document 4229.

Titel wet:
Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas

Lees de volledige wet:
BOC – Gobierno de Canarias

Belangrijke contacten:

• Gemeente (ayuntamiento): voor bestemmingsplannen, consolidación, controles activiteiten
• Cabildo (eilandraad): voor registratie, verlenging vergunningen, verificatie documenten
• Gobierno de Canarias: voor algemene vragen over de wet

Waar vind je je registratienummer?

• In de bevestiging van je oorspronkelijke verklaring (declaración responsable)
• Op website van jouw Cabildo (zoek op adres of referencia catastral)

Deze informatie is gebaseerd op de officiële wettekst zoals gepubliceerd in het BOC op 12 december 2025. Raadpleeg altijd een gespecialiseerde advocaat voor jouw specifieke situatie.

1. “duurzaam/toekomstbestendig toeristisch gebruik zonder vaste einddatum, maar met verval bij verkoop, overlijden of stoppen verhuur” ↩︎