Nieuwe wetgeving vakantieverhuur Spanje

UPDATE NOVEMBER 2025: In november 2025 keurde het Canarische parlement nieuwe wetgeving goed die de vakantieverhuur op de eilanden ingrijpend verandert. Deze regels komen bovenop de nationale NRUA-registratieplicht die vanaf 1 juli 2025 verplicht is.

Vrijdag 12 december werd de wet gepubliceerd in het Boletín Oficial de Canarias (BOC) en treedt dus in werking vanaf 13 december 2025.

Lees hier het uitgebreid artikel over de nieuwe wet vakantieverhuur.

El Teide – ’s Nachts Sterren Observeren met Diner

klik hier

Belangrijke wijzigingen vakantieverhuur Canarische Eilanden

Op woensdag 12 november 2025 keurde het Canarische parlement de nieuwe wetgeving (Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas ) goed die de vakantieverhuur op de eilanden ingrijpend verandert. Naast de landelijke NRUA-registratieplicht (zie hieronder) gelden er nu extra strenge maatregelen specifiek voor Tenerife en de andere Canarische Eilanden.

Wat zijn de belangrijkste veranderingen?

Stop op nieuwe vergunningen voor 5 jaar

Er komen minimaal vijf jaar lang géén nieuwe vergunningen voor vakantiewoningen bij. Dit moratorium geldt totdat gemeenten een nieuw ruimtelijk plan hebben goedgekeurd waarin staat waar en hoeveel vakantiewoningen er mogen komen.

Maximum 10% vakantiewoningen per gemeente

Gemeenten mogen maximaal 10% van hun woningvoorraad bestemmen voor vakantieverhuur. Dit betekent dat 90% van alle woningen beschikbaar moet blijven voor gewone (lokale) bewoners. Op de “groene eilanden” (La Palma, La Gomera en El Hierro) mag dit percentage oplopen tot 20%.

Nieuwe verboden

Sociale woningen (VPO’s – Vivienda de Protección Oficial) mogen nooit meer als vakantiewoning verhuurd worden. Nieuwbouwwoningen moeten eerst tien jaar als gewone woning dienen voordat ze vakantiewoning mogen worden. Ook zijn “pseudohoteles” verboden: hele gebouwen van één eigenaar die volledig bestemd zijn voor vakantieverhuur.

Kun je als bestaande verhuurder blijven werken?

Ja, bestaande vakantiewoningen die voldoen aan Decreto 113/2015 mogen blijven verhuren. Wel moet je de “actividad clasificada” ¹ aanvragen bij je gemeente voor volledige rechtszekerheid. Daarnaast heb je het NRUA-nummer nodig (zie hieronder) en geldt de jaarlijkse rapportageplicht.

Waarom deze strenge maatregelen?

Sinds de aankondiging in september 2023 steeg het aantal vakantiewoningen met 16.520 eenheden (+33%). Deze explosieve groei zorgde voor spanning op de woningmarkt. De Canarische regering verklaarde eerder de “emergencia habitacional” – noodtoestand voor huisvesting. Vakantiewoningen vertegenwoordigen nu 39% van het totale toeristische aanbod op de eilanden.

De wet treedt in werking op de dag na publicatie in het Boletín Oficial de Canarias (BOC). Gemeenten krijgen zes maanden om een inspectieplan op te stellen.

Bron: Gobierno de Canarias (persberichten 6 februari, 12 februari, 12 november 2025)

Barranco van Masca – Afdaling en boottocht (kleine groepen)

KLIK HIER

Verplichte registratie voor alle korte termijn verhuur

Vanaf 1 juli 2025 introduceert Spanje als eerste EU-land een nieuwe wet die de verhuur van vakantiewoningen strenger gaat reguleren. Deze belangrijke verandering heeft grote gevolgen voor zowel verhuurders als huurders van vakantiewoningen in populaire bestemmingen zoals Tenerife.

Wat verandert er in 2025?

NRUA-registratie wordt verplicht

De nieuwe wet verplicht alleen verhuurders die hun woning via online platforms met contractafhandeling aanbieden (Airbnb, Booking, enz.) om een uniek registratienummer aan te vragen. Offline verhuur of via eigen website/social media valt hierbuiten.

Registratieplicht (NRUA) geldt alleen voor verhuur via online platforms met contractafhandeling.

De regel is van toepassing op toeristische verhuur, seizoensverhuur, verhuur van kamers of andere eigendommen die accommodatie van korte duur mogelijk maken en die een financiële vergoeding met zich meebrengen, zolang ze worden aangeboden via transactionele online platforms.

Wanneer is registratie verplicht?

De registratieplicht geldt alleen voor verhuur die wordt aangeboden via online verhuurplatforms. Volgens Artikel 3.1 van het Koninklijk Besluit is het toepassingsgebied specifiek gericht op diensten die worden aangeboden via online platforms en verhuurders die hun accommodatie via deze platforms aanbieden.

Als je je vakantiewoning op een andere manier verhuurt, bijvoorbeeld via een lokaal makelaarskantoor, advertenties in lokale media, directe verhuur aan bekenden of via niet-digitale verhuurkanalen, dan is deze specifieke registratieplicht niet van toepassing. Let wel op dat er mogelijk andere lokale of regionale vergunningen nodig zijn voor verhuur, ongeacht het verhuurkanaal.

Het is wel mogelijk om vrijwillig een registratienummer aan te vragen, ook als je niet via online platforms verhuurt. Dit kan handig zijn als je in de toekomst mogelijk wel gebruik wilt maken van online platforms of als je extra transparantie wilt bieden aan je huurders.

Is een schriftelijk contract verplicht?

Een schriftelijk contract is wettelijk gezien niet verplicht voor korte termijn toeristische verhuur, zolang je de voorwaarden kan bewijzen via e-mail, betalingsbewijs of meldplicht. Toch wordt een contract sterk aanbevolen voor je eigen bescherming, zeker bij geschillen.

Een schriftelijk contract is geen wettelijke verplichting, maar wel aanbevolen

Voor wie wél via online platforms verhuurt, is dat contractproces impliciet via het platform geregeld – en daarvoor is het NRUA-nummer (Número de Registro Único de Alquiler) alsnog verplicht.

Tenerife: de 200 beste Excursies

klik hier en zoek je favoriete excursie

Digitaal platform voor verhuurders

Er komt een centraal digitaal loket waar verhuurders zich moeten registreren. Als verhuurder ben je verplicht om:

• Een registratienummer aan te vragen (Número de Registro Único de Alquiler), prijs 27,05 euro (excl. taksen) => het NRUA is enkel nodig voor verhuurders die via online platforms met contractafhandeling werken. Hier aanvragen.
• Alle gevraagde informatie te verstrekken: kadastrale gegevens (referencia catastral), informatie over jezelf als verhuurder en eventuele beheerders, het type verhuur (vakantie of lange termijn) en kenmerken van de woning zoals aantal kamers, oppervlakte en voorzieningen.
• Wijzigingen direct door te gevenaan het systeem.
• Het registratienummer te vermelden op verhuurplatforms waar je je woning aanbiedt.

Belangrijke termijnen en verificatie

• De registratie gebeurt via het digitale platform van het Register van Eigendom. Voor toegang heb je een digitale handtekening nodig (certificado digital of cl@ve).
• Je krijgt direct een voorlopig registratienummer na aanvraag. Je NRUA-nummer is vervolgens tien jaar geldig en moet daarna verlengd worden.
• Bij onvolledige informatie heb je 7 werkdagen om deze aan te vullen
• Bij niet-naleving wordt je registratienummer geschorst en moet je advertentie direct van alle platforms verwijderd worden. Bij niet-naleving wordt je registratienummer geschorst en moet je advertentie direct van alle platforms verwijderd worden.
• Platforms zoals Airbnb en Booking.com zijn verplicht om de geldigheid van registratienummers te controleren voordat ze advertenties publiceren. Deze controle gebeurt automatisch via de Ventanilla Única Digital. Platforms ontvangen binnen 48 uur een bevel om advertenties zonder geldig nummer offline te halen.

Siam Park
Tickets Online

klik hier

Jaarlijkse rapportageplicht

Als verhuurder moet je elk jaar een overzicht indienen van je verhuuractiviteiten. Dit overzicht bevat:

• Een lijst van alle periodes waarin je accommodatie verhuurd is geweest, inclusief de data wanneer de woning leeg stond.
• De verhuurgegevens zonder persoonlijke informatie van je gasten. Voor vakantieverhuur rapporteer je hoeveel nachten de woning verhuurd was, bij lange termijn verhuur meld je de contractgegevens.
• Details over het soort verhuur: vakantie, zakelijk, medisch verblijf of andere doeleinden.

Wanneer moet je rapporteren?

De rapportage loopt van 1 januari tot en met 31 december. Je moet de gegevens vóór 1 februari van het volgende jaar indienen. Voor 2025 betekent dit: vóór 1 februari 2026 rapporteren over heel 2025.

Mis je deze deadline? Dan riskeer je een boete. Het Ministerie stuurt herinneringen, maar de verantwoordelijkheid ligt bij jou als verhuurder.

Dit is een verplichting die geldt voor elke vorm van korte termijn verhuur, ongeacht of het gaat om een volledig huis, een kamer of zelfs een boot. Het doel is om de verhuurmarkt transparanter te maken en beter te kunnen monitoren.

Privacy en gegevensgebruik

Alle gegevens worden beschermd volgens de Europese privacywetgeving (AVG). Het Ministerie gebruikt de informatie voor beleid en statistieken.

De Belastingdienst krijgt geen automatische toegang tot je gegevens. Wel kunnen overheden bij verdenking van fraude informatie opvragen via officiële procedures.

Loro Parque ticket – Puerto de la Cruz

Boek uw toegangsticket voor een dag in Loro Parque, het wereldberoemde dierenavonturenpark van Tenerife.

Sancties bij overtreding

Welke boetes zijn er?

Bij overtredingen van de NRUA-verplichting gelden verschillende boetes. Verhuren zonder registratie kan leiden tot boetes tussen 3.000 en 10.000 euro.

Platforms die advertenties zonder geldig nummer tonen riskeren boetes tot 100.000 euro. Ook het niet of te laat rapporteren levert boetes op. De hoogte hangt af van de ernst van de overtreding en herhaling.

Wie controleert?

Verschillende instanties kunnen controleren. Het Ministerie van Wonen houdt toezicht op het NRUA-systeem. Gemeenten controleren of woningen legaal verhuurd worden in hun gebied.

Ook de Belastingdienst kan controles uitvoeren bij verdenking van belastingfraude. Platforms worden verplicht mee te werken aan controles.

Overgangsperiode en implementatie

De wet gaat officieel in op donderdag 2 januari 2025, maar er is een overgangsperiode tot dinsdag 1 juli 2025. In deze zes maanden kunnen verhuurders en overheden zich voorbereiden op de nieuwe regelgeving.

Na 1 juli 2025 is het niet meer toegestaan om zonder registratienummer een woning voor korte termijn te verhuren via online platforms.

Bewaar je registratiebevestiging goed. Je hebt deze nodig bij communicatie met platforms en gemeenten.

Regionale verschillen blijven bestaan

Elke regio heeft eigen aanvullende regels

Naast het landelijke NRUA-systeem hebben autonome regio’s hun eigen wetgeving. Barcelona heeft bijvoorbeeld strengere regels dan plattelandsgebieden. Madrid werkt met een eigen vergunningensysteem.

Op de Canarische Eilanden gelden sinds november 2025 de extra beperkingen die bovenaan dit artikel beschreven staan. Check altijd ook de lokale regels in jouw gebied.

Gemeentelijke vergunningen

Veel gemeenten vragen naast het NRUA-nummer ook een gemeentelijke vergunning. Deze aanvraag doe je bij het gemeentehuis (ayuntamiento). Soms zijn er aanvullende eisen zoals brandveiligheid of toeristische classificatie.

Informeer bij je gemeente welke vergunningen nodig zijn. Het NRUA-nummer alleen is niet altijd voldoende om legaal te verhuren. Op de Canarische Eilanden is bijvoorbeeld ook de “actividad clasificada” (zie onderaan voetnoot 1) verplicht.

Spanje koploper nieuwe wetgeving vakantieverhuur

Deze nieuwe wetgeving is onderdeel van een breder Europees initiatief om de verhuurmarkt transparanter te maken. Spanje loopt hierin voorop als eerste EU-land dat deze regels implementeert. Dit kan als voorbeeld dienen voor andere lidstaten.

In grote steden zoals Barcelona en Madrid is betaalbare woonruimte schaars. Vakantiewoningen maken dit probleem groter doordat woningen aan het verhuurcircuit onttrokken worden. De regering wil met het NRUA-systeem beter zicht krijgen op de verhuurmarkt.

Zwarte verhuurmarkt aanpakken

Veel vakantiewoningen opereren illegaal. Verhuurders betalen geen belasting en houden zich niet aan veiligheidsregels. Dit is oneerlijke concurrentie voor legale verhuurders.

Het NRUA-systeem moet deze illegale verhuur zichtbaar maken en tegengaan. Door platforms te verplichten alleen geregistreerde woningen te tonen, wordt illegale verhuur moeilijker.

Surfles Playa de Las Américas

KLIK HIER

Bron, Bron, Bron en Bron
Bron november 2025

1. De actividad clasificada is een vergunning die je aanvraagt bij je gemeente voor activiteiten die overlast kunnen veroorzien (geluid, geur, veiligheid, etc.). Voor vakantieverhuur wordt deze vergunning steeds vaker verplicht gesteld op de Canarische Eilanden.
   Wat is het precies?
   Het is een formele toestemming van de gemeente dat jouw woning gebruikt mag worden voor toeristische verhuur. De gemeente controleert of:
   – De woning voldoet aan brandveiligheidsregels
   – Er geen overlast ontstaat voor buren
   – De infrastructuur (parking, toegang) geschikt is
   – Het past binnen het bestemmingsplan ↩︎